坐不住了！产业园区争做首批公募REITs试点

公募REITs（不动产信托投资基金）试点政策出台后，目前已有多家产业园区表态将争取纳入首批试点。

多家园区争取首批公募REITs

在公募REITs试点政策出台之前，国内的类REITs产品已经推开了数年。

6月9日，中交路建在深交所成功簿记发行“中联前海开源-中交路建清西大桥资产支持专项计划”，属国内首单桥梁基础设施类REITs（不动产信托投资基金）、央企首单基础设施类REITs。

6月3日，万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式。

至此，中国资产证券化经历了四个里程碑式的节点：

一是2008年国家资产证券化，二是2014年类REITs，三是2018年PPP项目资产证券化，四是今年基础设施类公募REITs出台。

今年4月30日，中国证监会与国家发改委联合发布了重磅文件——《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》。

鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

苏州工业园区国控副总裁朱军认为，公募REITs试点推出能够让国企资产实现真实出售或者出表，并依靠优质资产本身的价值实现真正意义上的资产证券化，促进国有资产的保值增值。

另一方面，公募REITs的推出也切实降低了普通老百姓参与投资稳定、收益风险相对可控的基础设施项目的投资门槛。

不仅是苏州工业园，张江高科园区也在争取公募REITs的首批试点。

张江高科股份有限公司战略发展部总经理赵海生表示：“张江的发展要求从95平方公里扩展到200平方公里，我们园区发展需要大量资金，钱从哪里来？公募REITs将大有可为。”

赵海生谈到，现在国家开放公募REITs市场，张江愿意拿出好的基础资产与投资者分享，希望能争取第一批上公募REITs。这既为张江进一步开发提供了更好的资金来源，也让散户投资者收益。

目前，我国REITs制度尚在起阶段，严格意义的 REITs 产品屈指可数，已经发行的产品多属于类REITs 产品。

业内专家表示，公募REITs实施的难度在于——公募REITs需要配套相应的法律制度和税收优惠。这是当前迫切需要突破的环节。

而公募RIETs和类REITs的区别可以简单地理解为：

（1）公募是股权性质的权益性产品，而类REITs是债权性质的固收类融资产品；因此一个是参股做生意并享受分红，一个是借钱收利息不与经营利润挂钩；

（2）公募的投资门槛低，老百姓都能参与，具有高流动性；类REITs则投资门槛很高，只针对金融机构和合格投资人，流动性性。”

ABS（资产证券化）与类REITs是类固收类的金融产品，公募权益性REITs则更类似上市公司，收益包括分红收益率加股价波动率。这两类产品差异很大，但可以并行不悖。

公募权益性REITs虽然接近上市公司，但与上市公司还是有所区别。

“REITs是基础资产，主要是成熟资产，对偏好稳定收益的投资来说，REITs是一个非常好的市场，相对传统上市公司，REITs的优势是分红部分可以免税，降低成本。” 上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连解释说。

从基础设施到商业地产

REITs起源之初是专门投资于房地产业的证券化产业投资基金，在中国的应用案例中，REITs将首先与基础设施建设相结合。

为什么REITs在中国首先应用于基础设施领域，而非商业地产？有业界人士认为，第一批公募REITs定位的资产包的性质是基础设施，第二批则可能关于国计民生，可能是长租公寓或者廉租房这类，最后才可能是商业地产。

明源地产研究院副院长黄乐对此表示，“只有通过前面的基础设施和国计民生公募REITs试点，逐步完善法律、税收细则，把整个法律监管和相关的配套之后，才有可能到商业地产。” 

物流本质上也算是物流地产，跟海外的REITs含义更接近，它们的体量应该会更大，而且后续如果试点进一步放开，比如说保障房、公寓纳进来，甚至在比较远的将来，商业地产纳进来以后，大家可以多关注这类基础资产。