阿里携易居、腾讯入贝壳 地产经纪战线上较量升级
文章来源：第一财经
在贝壳披露招股书仅仅一周之后，它的竞争者就出手了。
2020年7月31日，易居（中国）企业控股公司（02048.HK）（“易居”）与阿里巴巴集团（NYSE：BABA, 09988.HK）（“阿里”）宣布建立战略合作关系，双方将在包括线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域展开深度合作。
具体而言，阿里将和易居联合组建合资公司，以推出线上房产交易平台，首期投资金额为50亿，阿里占股85%，易居占股15%；阿里还借此机会增持易居股份，通过增发配股和可转债两种形式，坐稳易居第二大股东之位。
从阿里与易居的交易结构和业务布局来看，很难说不是冲着贝壳以及它背后的第二股东腾讯（00700.HK）而去的。
贝壳于7月24日晚间披露的招股书显示，创始人兼董事长左晖通过Propitious Global Holdings Limited持有贝壳28.9%的股权，其投票权为46.8%，是贝壳的第一大股东。另外，腾讯相关方持有贝壳12.3%的股权，为贝壳第二大股东。
从阿里和腾讯的投资轨迹可以看出，两家互联网巨头的布局，均指向传统房产交易的数字化，而“衣食住行”中涉及居住这个被左晖称作“前工业化”的领域，也终于因为BAT的入局而弥散出更浓烈的战火硝烟之气。
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易居的反击
虽然同在房地产交易这条赛道之上奔跑，左晖的链家、贝壳，与周忻的易居，曾经分属于不同的平行线上，各自相安，因为前者的市场重点在存量房代理业务，而后者的业务聚焦于一手房代理销售。
但随着各自业务边界的延伸，早期的平行线，终于走到了交汇点，尤其是贝壳这个平台化的行业怪兽出现。数据显示，仅2019年一年，贝壳的营业收入达到了460亿元。其中，二手房屋交易服务、新房交易服务、新兴及其他服务的营收分别246亿元、203亿元和12亿元。
贝壳上巨大的交易量，尤其是新房交易量，难以避免触碰到易居原本的奶酪，当然，奶酪被动的，远不止易居，还有很多传统地产代理或渠道企业，如世联行等。
如今，左晖带着贝壳，以年交易量超过2万亿的美丽故事，即将赴美上市，背后还有互联网巨头腾讯的加持。同在房地产交易行业摸爬滚打数十载的周忻坐不住了，何况他的背后并非没有互联网大佬。
公开资料显示，早在2018年易居在香港上市之际，就与阿里构建了亲密关系。彼时，阿里以3.9亿港元认购易居新股，成为易居的四大基石投资者之一。
因此，阿里此番参与易居配发，被视作一种增持行动。公告显示，易居将以每股7.00港元的价格，向阿里配售118,300,000股公司股份，配售总金额为828,100,000港元。配售完成后，阿里将持有易居大约8.32%的股份。
在此基础上，双方还签署可转股票据认购协议。据此，阿里将认购易居本金为1,031,900,000港元、三年期、利息每年2%的可转股票据，票据转股价为每股10.37港元。若该等可换股票据全部转股，阿里持有易居股份比例将提升至大约13.26%，跃居第二大股东。
从交易价格上看，易居对阿里这个“准”二股东抱有极大的诚意。因其配股价格较协议签订前30个交易日的平均收市价折让约25.33%；及较前90个交易日的平均收市价折让约12.31%。
有消息显示，本着“平台共建、分工协作，利益共享。”秉承着这12字原则，易居与阿里很快达成了共识。
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易居在公告中称，“这不失为良机，可透过将阿里巴巴控股提升为本公司战略投资者、完善本集团拥有声誉良好的杰出投资者的股东基础。”
在披露与阿里之间的交易同时，易居还推进了另外一项重大关联交易，即易居与其最大股东周忻及其控制下的相关公司签署股权转让协议，将向周忻购买其持有的51,925,996乐居控股有限公司（LEJU.US）（“乐居”）股票，并以每股9.22港元的价格向周忻配发166,918,440易居股份结付。
同时，易居还与新浪公司（SINA.US）（“新浪”）签署股权转让协议，将向新浪购买其持有的24,475,251乐居股票，并以每股9.22港元价格向新浪配发78,676,790易居股份结付。该两笔交易完成后，易居将成为乐居的控股股东，持有大约56.19%的股份。
有意思的细节是，早在2014年乐居上市之时，腾讯也曾与易居有过交集。彼时，腾讯以1.8亿美元从易居购买乐居股份，后又在乐居IPO时参与认购。截至目前，腾讯仍是乐居第三大股东，持有股份比例为15.6%。只是不知道，此番易居与阿里建立了更为亲密的联系之后，腾讯是否仍将保持其在乐居中的股份。
房产新平台
当阿里躬身入局，晋升易居战略投资者之后，彼此的合作就将落实到具体业务层面。据透露，双方将成立由阿里控股的合资公司（以下称“合资公司”），第一期计划投入50亿人民币，双方以现金方式同比例入股，阿里股权占比85%，为控股股东；易居股权占比15%。
合资公司计划在一年内推出一个新的数字化房产平台，它将是唯一代表阿里在中国大陆地区从事房地产业的业务主体。
此举意味着，阿里这次是认认真真进军房地产交易市场了，原因很简单，这个还没有被互联网入侵的传统领域，是下一个可供挖掘的金矿，比如有数据显示，2019年中国新房销售经纪服务总佣金收入达到818亿元。
对于这一市场容量，左晖曾在2019新经纪峰会上做出过这样的判断：“整个新房市场未来5年会从15万亿萎缩到12万亿甚至会更小，二手房市场会从六七万亿增长到10万亿。新房12万亿中，我们预计超过50%是经纪的市场。很幸运的是，我们做交易市场的仍处于增量市场中。”
易居披露的数据也显示，作为国内一手房代理业务的头部企业，易居在2019年完成总成销金额为6707亿元，这帮助该集团在当年实现总收入90.9亿元，同比大涨52.9%。
事实上，早在2014年前后，互联网大佬就开始尝试入侵房地产交易行业，比如阿里最早与万科合作网上销售房屋，以及后来推出的房产拍卖等等。2019年双11期间，淘宝、京东等都加大房产销售力度，拿出数万套房源吸流。即便如此，互联网巨头始终没有形成一整套线上线下联动的房地产交易闭环。
因此，阿里此番联手易居共建的交易平台，是其入局地产的一大步。在此之前，腾讯是通过投资贝壳来实现的这一战略布局。
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对于易居而言，将传统交易业务数字化，也是其战略安排之一。易居企业集团CEO丁祖昱表示，过去易居用二十年走出了“新房营销为主”的第一曲线，接下来易居要做的，除了继续让“第一曲线”保持高速增长外，再用三到五年时间孵化走出有质量增长的第二曲线，赋能未来。即从做数据、做系统、做应用，到数据资产化，朝着不动产数字化的方向坚定不移地前进。
因此，此次阿里与易居的合作也符合易居战略发展方向。具体而言，阿里为易居提供战略和品牌赋能，将利用自身优势和未来合资公司的平台优势，为易居提供易居企业发展所需的各项战略决策咨询；阿里为易居数字化升级提供赋能，将为易居各项业务的线上化、数字化提供支持和解决方案。
如果天猫房产上线，贝壳可能将不再是国内唯一独大的房地产数字化平台。自此，房地产交易领域的平台大战已摆开阵势，易居阿里对阵贝壳腾讯。
