单价2.5万暴跌至8000还送车位？环京楼市惊现“膝斩”？

来源：中国证券报、每日经济新闻、镁刻地产

据中国证券报4月4日报道，清明假期，有房产大V在微博发文称，在环京地区的香河房价已经出现了“膝斩”。

该大V举例称，曾经以2.5万元/平方米出售的香河富力新城，清明推出特价房单价仅8000元/平方米，且买房就送车位。

图源：某房产大V微博

据了解，该项目售楼处相关负责人透露，8000元/平方米的房源从春节过后就一直有，清明假期只是增加了供给力度，拿出一整个单元和其他尾盘房源一起做优惠。即便不做优惠，楼盘正常售价也只卖到1万元/平方米出头。

“最难的是吸引北京客户看房”

“香河本地需求没有多少，开发商全指望北京客户来看房、买房。据中国证券报，香河富力新城某销售人员李虹（化名）表示，目前，入驻香河的开发商一共有8家大型房企，包括万科、富力、鸿坤、荣盛、孔雀城等知名开发商，其在香河的销售都受到限购和疫情的双重影响。从2020年初疫情暴发以来，香河地区的楼盘就基本处于严重滞销状态。“疫情期间，售楼处经常看不到人。”李虹指出，“所有开发商（在香河的项目）2020年可以说全部暴亏。”

针对目前价格，李虹称，富力新城项目在香河已经做了很多期。其中，2014年-2015年，售价在7000元-9000元/平方米，之后价格出现了一波明显的拉涨，2016年均价涨到了1.4万元-1.5万元/平方米，到了2017年限购前，最高价涨到了2.4万元-2.5万元/平方米，也就是项目最高售价。而那个时候周围的二手房价格也涨到了1.8万元-2.2万元/平方米。

2017年3月-6月，北三县全域启动限购，外地人买房需要补社保、补户口，对购房者资质也有了严格限制。2017年下半年，香河房价就跌到了1.6万元-1.8万元/平方米。但由于每个销售人员都还有一些前期储备名额，所以还有一些销售量。到了2018年，成交就比较困难了，整一年的成交量大幅下挫，价格也跌到了1.4万元/平方米左右，并维持到2019年，基本变化不大。

“最艰难的是2020年，谁也没想到疫情会暴发，也没有想到疫情对环京楼市销售的影响会有这么大。”李虹回忆称，2020年4月，售楼处才正式对外营业，5月份刚刚能看房，没想到6月北京新发地二次疫情暴发，客源再次断了。环京楼市基本全部指望北京购房者消化，本地确实没有多少需求。

而到了2020年12月，石家庄暴发了疫情，售楼处又全关了。所以整个2020年，香河本地的地产项目都是暴亏的。进入2021年，各大项目都加大力度宣传，期房、洋房、别墅，能送车位的都送车位，能做特价房的都做特价房。总而言之一句话，想尽一切办法实现销售、回款。

有网友免费送房，只求接盘？

事实上除香河地区外，北三县中最著名的燕郊也出现了价格腰斩。有购房者在高点买入燕郊房子后，由于前期贷款比例高，后期房价下跌，导致市场价不足偿还贷款，出现了“负资产”的情形。这类购房者甚至在社交平台广而告之：只要接手房子，偿还后续贷款，房子就白送。 

今年1月中旬，一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上流传。在某社交平台，一名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款”。

随后很多“幕后消息”开始在网上流传，有的说该业主是因为“失业破产”而不得不免费送，有的说该业主是“2017年高位买房，总房款达到420万元”等。

据每日经济新闻，这位业主在接受采访时表示，“越还贷感觉越亏，还不如现在亏个首付。”但和网友们的猜测并不一样，厚土并不是在2017年燕郊房价最高时候入手的，而是燕郊房价彻底放飞之前的2016年。

“房子在燕郊天洋广场，2016年买的，40平方米70年产权住宅，西向，总价78万元。”

对于到底是怎样免费送，厚土说：“房屋转让的一切费用由你承担，剩下的贷款你来还就好了。”

厚土已经为这套房源还了4年贷款，每月4000元，总共不到20万元，但剩余具体金额他表示暂时记不清楚了。

厚土购买这套房子时，房价在20000元/平方米，而2017年通州传出建设北京城市副中心的消息后，燕郊房价一跃超过了30000元/平方米。但2017年6月起，廊坊地区正式限制外地人购房，交满3年社保才能购买，燕郊楼市一夜腰斩，目前均价只有不到2万元/平方米。

记者在经纪网站中查询，发现4年过去了，目前该小区的价格大致还维持在厚土购买时的价格。当记者问他为何要选择免费送时，他回答：“现在不好出手，疫情来了很少买房的了。”

天洋城在售房源，图源：贝壳找房

燕郊楼市在2020年的确经历了下滑。贝壳研究院数据显示，在疫情冲击下，2020年燕郊二手房仅成交300余套，成交均价跌幅扩大，同比下跌8%。2020年内，燕郊上半年基本保持平稳态势，8～10月随着需求释放逐步疲软，均价持续下跌，且连续三月均价跌幅超过1%。最低时成交均价仅16312元/平方米，是近5年来最低点。

然而该业主也并非如网上传言一般“破产”，而是因工作关系离开了燕郊，认为今后用不到这套房子了。

不过他也表示：“还款还是还得起的，没有断供，只不过继续还房贷压力有些大。”所以厚土对于送出这套房子的意愿并非特别强烈：“年底这段时间有点忙，发了帖子之后就没再关注了。”

值得注意的是，这并不是燕郊第一次传出免费送房子的新闻。2020年4月，就有消息说燕郊忆江南小区93平方米的房子免费送，原因是房子的剩余房贷已经远远超过当年价格，成了负资产。

对北漂或有一定吸引力

有房产观察人士表示，目前，北三县价格相比2017年最高点时已经出现了“腰斩”、“膝斩”等价格大幅回落的情形，很多楼盘售价确实低于三四线房源，对于“北漂”一族有一定吸引力。

“大概是2020年六七月份，北三县新房都可以正常给外地人网签、做贷款，不是新闻了。当地房管局是默许的。首套住房3成首付，都可以正常贷款、网签。从订房到交首付再到办贷款，再到网签交房，时间也就2个月左右。”对于外地人在香河地区的房产交易情况，多个香河本地销售人员表示。

“但是，对学历有一定限制，需要大专以上文凭。如果不办理落户，外地人只能在香河购买一套住房。”近期在香河购了房的“北漂”一族王亮（化名）表示，“二手房由于针对的是个人，香河地区又基本都是小型房产中介，因此办理资质需要找个第三方，缴一点钱。一手房买卖的资质，开发商就基本都代劳了。”

“很多买房的人，都存在追涨杀跌的心理。”王亮指出，“万科的项目2017年最高点炒到接近4万，还要绑定车位才能销售。现在呢，精装修的房子也就1.5万左右，看房的人也寥寥无几。”

针对这类购房风险，燕郊、香河等地均推出了人才落户新政，符合落户条件的外地人可以成为潜在购房者，增加需求端供给。此外，燕郊还在2021年推出了针对前期已购房者落户的新政。

虽然价格看起来有一定吸引力，但上述房产观察人士也指出，在“房住不炒”的基调下，环京楼市很难再出现2016年、2017年那种一年翻一倍的走势。一旦过热，势必调控。比如从目前出台楼市调控新政的地区看，只要房价过热，必然有调高限售期限、提高落户门槛等一系列政策接踵而至。对刚需客户来说，目前价格还是可以的，但是也要权衡真实居住需求，比如通勤时间、周围配套设施，疫情常态化背景下购买项目的风险防范等。