中骏商管上市在即！在管商业仅10个就打“商管牌”，能否打动资本？

部分来自：第一财经

新希望服务之后，依靠连续翻倍增长的业绩，这家处于转型期的物管服务商在申请上市四个月后，便通过了港交所聆讯，成为今年港股物业板块的又一焦点。

港交所公告显示，中骏集团控股 (01966.HK)旗下的中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称“中骏商管”）所提交上市资料已通过聆讯，并建议向全球发售，市场预计募集资金规模约3亿美元。

中骏商管披露上市文件显示，2018年-2020年，中骏商管的收益分别约为3.97亿元、5.75亿元、8.05亿元；净利润分别约为0.35亿元、0.77亿元、1.63亿元。

截至2020年12月31日，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米。

相比于今年上市物管公司，中骏商管这一拟募资额相对较高。

今年5月在港上市的新希望服务，最终募资7.6亿港元。2020年，其总在管楼面面积在年底达到1020万平方米，收入为5.88亿元，净利润1.1亿元。

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如公司名称所示，中骏商管的业态不只包括住宅物业，还包括商业物业。但目前住宅物业管理服务在中骏商管收入中占据主要地位。2018年-2020年间，住宅物业管理服务收入分别为2.44亿元、3.33亿元、4.32亿元，在总收入中占比分别为61.6%、58%、53.7%。

商业物业部分的服务主要包括基本商业物业管理服务、开业前管理服务、其他增值服务。2018-2020年，该业务分别实现1.52亿元、2.41亿元、37.3亿元，占比逐年上涨，从38.4%提高至46.3%。“由于我们将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，我们预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。”中骏商管方面披露。

招股书显示，2018年至2020年，公司总体毛利率分别为34.6%、37%和44.3%，其中商业物业毛利率平均超过50%，而住宅物业毛利率约为25%，2020年超过30%。

这在物业管理费水平也可以看到，商业物业平均管理费分别为31.2、29.5和27.7元每月每平米，而住宅物业只有2.4元每月每平米。而且该商业物业的收费水平，在我国的上市物管公司中排名第一，其他企业平均费用一般不超过20元。商业物业持续的高收益，也是中骏商管转型的原因之一。

贝壳研究院商业地产分析师郑中指出，和大多数以住宅物管营收为主要收入来源的物企相比，中骏商管商业物管服务的盈利能力较强。

资料显示，2018年、2019年间，中骏商管商业物业板块的在管面积和收益皆来自中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目；截至2020年末，该板块获得了来自第三方的收益为235.8万元，占比较小。

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据东财Choice显示，若成功登陆资本市场，中骏商管将成为继荣万家、宋都服务、星盛商业、新希望服务之后，今年内第5家上市的物业股。

不过，如今资本市场对物业股的热情已明显减退。克而瑞物管统计显示，2020年，共有42家上市物企，整体股价涨幅涨幅均值为21.55%，超6成物业股股价涨幅低于板块均值；另有近半物业股沦为“僵尸股”，且新上市企业破发情况增多。

旭辉集团CEO林峰在日前易居沃顿的公开课上也提出，当前物业上市的风口期已经过去了，“50%的物业公司在市场上市盈率不到10倍，也有一些做得大的，也有一些做得高的，自己上市可能也没有交易量，在市场上也融不到资”。

在这样的背景下，中骏集团依然选择将物业板块分拆上市的动力或许也就在于其商业物业板块。“现在上市物业股中，有商业概念的估值较好。”亿翰智库研究总监于小雨向第一财经记者表示。

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事实上，中骏集团也是凭借着商业概念，该房地产市场开辟一条自己的发展道路。据安信证券梳理，起家于福建的中骏集团1996年涉足房地产开发业务；2014年，随着泉州中骏世界城的开业，中骏集团进入商业地产领域；2019年，其确立以地产开发为主体，购物中心、长租公寓为两翼的发展模式。

2020年，在中骏集团新增的38个项目中，有14个包含中骏世界城商场项目。

目标宏大，但现在开业的中骏世界城项目数量并不多。于小雨表示，“中骏的商业并不强，有个100个商业的计划，但到2020年底才开了5个，正经运营年份比较久的就三个，路还长。”

据中骏集团方面披露，截至2020年末，已开业的5个中骏世界城中，有2个的开业时间为2020年12月；2021年将有4个项目于第四季度开业。而中骏商管目前在管的10个商业物业中，除了5个写字楼之外，购物商场也即为上述开业的5个世界城项目。

“商管服务是加分项，规模仍是支撑股价的‘底子’。”克而瑞物管发布的报告显示，“从‘物管+商管’型物企的股价表现来看，2020年至今宝龙商业和华润万象生活股价涨幅最高，其商业物业的管理规模也是同类型物企中最大的。而星盛商业和奥园健康虽然布局商业物业，但其规模相对较小，无法支撑股价的持续上涨。”