万科股东大会郁亮提六字经：“不贪婪、不恐惧”，罕见两度致歉

部分来自：21世纪经济报道、全景财经

6月30日，万科股东大会在深圳举行。

刚刚缓和的疫情，让万科对此次股东大会现场的接待和疫情防控格外重视，专门发出公告强调防疫要求。现场严格的疫情防控措施和严密的安保措施，也剧透了此次股东大会的主旋律：稳。

本次万科的股东会的到场人数相比起往年明显是少了，但大股东深圳地铁的代表莅临，让这场股东会变得特别。

在非换届选举的股东会上出现大股东的身影，这在近年来万科的年度股东大会上是首次。

地产行业步入管理红利时代

股东大会一开场，万科总裁、首席执行官祝九胜在董事会报告中就用了三个“稳健”：财务指标保持稳健，公司业绩稳健增长，长期保持稳健的现金债务比例。

自“三道红线”推行以来，即使被市场视为低负债优等生的万科，此前剔除预收账款后的资产负债率也一度超标，亮起黄灯。公司在2020年度报告写道：“依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入‘管理红利时代’。”

祝九胜直言：“钱比过往更金贵、更重要了。”

2021年一季度末，万科终于达到监管要求，回归绿档。“我们有信心长期保持在符合监管要求的水平”祝九胜说。

根据2020年报数据，公司净负债率为18.1%，连续20年低于40%；有息负债2585.3亿元，占总资产13.8%；期限以中长期负债为主，一年以上有息负债占比67.9%。中诚信维持万科主体信用等级AAA，评级展望为“稳定”。

“十九大提出的‘房住不炒，租购并举’，为行业定义了基本规则。在此背景下，我们始终把握六个字：‘不贪婪、不恐惧’。”万科董事会主席郁亮在股东大会上的这番表态，对万科“稳健”的战略做了最好的注解。

郁亮两度致歉

这一场股东大会，万科管理层难得地低姿态。

股东们的第一个提问，就直指万科股价表现不佳的问题，但被提问的对象，不是万科董事会主席郁亮，而是万科大股东的代表、深圳地铁董事长辛杰。

深圳地铁作为不参与万科实际经营的大股东，在万科的股价问题上与万科中小股东自然是站在一起的。辛杰指出，我们都有同样的期许和希望，股票有涨有跌，困难是暂时的。万科是一个受人尊敬的企业，也应该成为我们各位股东信赖和支持的公司。

在双方的合作方面，辛杰还透露了一些过去鲜少被注意到的方面。辛杰称，自己去年在股东大会上就表示，深铁郑重承诺要全面支持万科健康、稳固、持续发展，相信未来一定会有非常多的深度合作机会。

“地铁选择合作伙伴的原则‘不是第一就是唯一’，我认为万科在行业内就是唯一，也是第一。未来深铁不但有人流，还有货流，我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平，未来这方面也会有很多的合作机会。深铁和万科是一家人，我们相信在郁亮主席的带领下，万科一定会越来越好，深圳地铁会长期持有万科股票。”辛杰特别提到。

一番言语，既安抚了中小股东的心情，又在言语之间提出对万科管理层的期望，滴水不漏。

大股东旗帜鲜明地表态之后，郁亮也回应关切。他说，整个行业的股价包括万科在内还是受了很大的一些影响，不管怎样，我们在主观上都有责任，在行动上都应该回应股东的关切。股东的声音我们都听到了，我们希望在全体股东的支持下，能够做得更好。

在大股东的敦促之下，郁亮难得地在万科股价问题上承认了主观上的责任。过去在回应这个问题上，管理层已经形成了一套固定的说辞，意思不外乎，万科要经营好基本面，市场出现变化不可控，万科就做好农民种好地。

在这场股东会上，也有中小股东提出万科在服务上、退定金上的瑕疵，希望万科管理层更加重视经营指标以外的软性指标。郁亮代表管理层回应称，退定金的流程长肯定是不对的，公司也正在做一些简化流程的尝试。“工作没做好给你添麻烦了，不好意思。”

结构大调整，下定决心，必须转型

2020年，万科实现营收4191.1亿元，同比增加13.92%，净利润415.2亿元，同比增长6.8%，房地产业务实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。

郁亮用“目前房地产行业正在回归到普通行业”来形容形势的变化。他表示：“集团之前已经下定决心，今年特别明确，要加速转型发展。具体含义是从开发为主，转为开发、经营、服务并重。”

祝九胜补充说：“我们以前注重从开发业务里面获取利润，现在对开发业务我们在不断提高标准，同时也大胆提出来向经营类业务要利润。”

6月23日，万科在转型发展通气会上宣布，全面加速“开发经营服务并重”转型，启动一系列组织和人事安排。公司事业部由五区域调整为七区域，公司原执行副总裁、首席运营官王海武调任万科旗下商业管理平台印力集团总裁。

其中包括，王海武出任印力集团总裁，原北方区域首席合伙人刘肖接任王海武担任万科执行副总裁和首席运营官。此外，万科将对区域划分进行调整，将原有的五个区域调整为七个，分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。

对于万科的转型，郁亮也表示，“为了转变，我们集团总部要改，集团总部要从个地产总部转化为一个集团总部，因此开发业务做了一些组织上大调整，因为这是整个收入利润的大头，是最重要的基本盘，如果还不巩固不提升，对转型是不可能提供支持的，会妨碍我们其他业务的发展。”

此次股东大会还对迭代非开发业务跟投机制的相关议案进行了表决并获得高票通过，目的在于鼓励非开发业务的经营管理层及核心员工以创业者的心态推动经营性业务发展。

万科指的非开发业务，包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、 教育、企业服务、食品业务，未来拟拓展的非开发业务。

2020年在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓；年底在33城市累计开业14.24万间；已开业项目整体出租率大于95%；2020年实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。目前公司的集中式公寓规模全国第一。

在物业服务方面，万物云扩大业务布局，定位为空间科技服务商，构建“空间”、“科技”、“成长”3个板块，业务布局包含“住宅物业服务-万科物业”、“商业物业与设施服务-万物粱行”、“智慧城市服务-万物云城”、“社区生活服务”、“万物成长-孵化器”。2020年万物云实现全口径收入182.04亿元，同比增长27.36%，过去5年复合增速为36.86%。

股东大会上，郁亮说，组织架构调整以后就是事人匹配，而万科现在主要是两方面：

一个是内部人才激发，我们要鼓励我们优秀的人员往新的赛道上去；二是外部的，就是大江大海，是针对万科内部难以培养出来的一些专业人才进行引进。两个渠道并举开发展新的赛道。

展望未来，祝九胜表示，万科将在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，依托事业合伙人机制，以“长期最大化市场价值”为纲，“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”，致力于构建面向未来的长期竞争优势。