国务院发文力挺市场化租赁企业建设，房地产投资的新风口来了？

作者 | 第一财经 吴斯旻

保障性租赁住房正成为房地产投资的新风口，相关利好政策持续释放。

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》），其中指出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。

《意见》明确，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析称，此次政策提出“扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足”，表明租赁市场改革进入了新时代，其改革重点从缓解供给不足转变为结构性矛盾的调整，保障性租赁住房的市场地位明显上升，这值得房地产企业积极关注。

“从以往的情况来看，企业的积极性不高，保障性租赁住房就发展不起来。”中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎近日撰文指出，保障性租赁住房建设要取得实质性突破，需诸多条件形成合力，并充分调动地方政府和企业的积极性。

为激活市场积极性、增加保障性租赁房源供给，此次《意见》从土地、资金、金融、税收和行政审批等多个方面减轻相关企业的建设和运营负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性，促进保障性租赁住房市场的发展。

其中，在土地端，该《意见》从用地来源和土地调规两方面落实支持政策。

用地来源方面，《意见》称，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

“该政策首次对农村集体经营性建设用地和国有建设用地作为保障性租赁住房的供给定位进行明确。”严跃进表示，根据该《意见》，对于新供应国有建设用地建设应“适当利用”，而对于集体经营性建设用地，包括农村集体经营建设用地，则要“主要利用”，后者为进一步推动农地入市和租赁市场发展的结合打下基础。

业界普遍认为，土地成本、土地规划和配套是社会资本进入保障性租赁市场的拦路虎。对此，土地调规方面，该《意见》提出，在符合相关前提下，允许自有用地变更用途，用于建设保障性租赁住房，但不补缴土地价款；产业园配建租赁住房的比例由7%提高至15%；对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

“此前，按照相关土地政策，建设单位应按规定或合同约定使用土地，在变更土地使用性质时需要重新补缴土地价款。此次新政落地后，将有效盘活企事业单位各类闲置土地，使其投入到保障性租赁住房的建设中。”贝壳研究院高级分析师黄卉称。

在财税方面，针对住房租赁企业普遍面临的税负压力大、运营成本高等问题，《意见》明确，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以中央补助资金支持；降低税负负担，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费；利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，执行民用水电气价格。

此前，在6月份召开的国常会中也明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

同时，为解决住房租赁企业融资渠道窄、融资成本高等问题，在金融端，《意见》提出，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经预测称，下一步，预计专项债会向保障性租赁住房倾斜，而REITs正在探索中，国开行、建行低息贷款也在准备中，这些因素叠加起来，未来保障性租赁住房的融资环境有望得到改善。

“但也应注意到，当前，‘租赁不赚钱’的现状仍未得到实质性突破，社会资本参与意愿仍相对较低。此外，对于房地产企业而言，保障性租赁住房建设的盈利空间如何、项目是否能可持续经营下去、相关支持政策的落地效果如何，这些问题还待观察。接下来，应以国企带头、吸引更多的市场化企业参与到保障性租赁市场中。”李宇嘉进一步表示。