腾挪64亿写字楼资产！远洋的资本动作频繁

来源：界面新闻

近日，在收购首个在新加坡上市的商用信托后，远洋在地产资管方面又有了新动向。

10月13日，远洋集团发布一则公告说明，计划进行资产腾挪，将旗下一宗地块及一幢写字楼售予合资基金公司。

公告显示，卖方（均为远洋集团的全资附属公司）与买方（均为合伙企业的全资投资组合公司）及项目公司订立买卖协议，卖方拟出售持有北京天江通睿置业有限公司（简称“北京天江通睿置业”）99.9%股权的崇高发展有限公司全部已发行股本，以及北京天江通睿置业余下0.1%的股权。

根据公告，天江通睿所拥有核心资产，是位于北京市朝阳区东三环商务中心区核心区Z6地块，土地面积1.1万平方米。据了解，该地块早在2010年12月由远洋、汇丰银行和崇高发展的联合体以38.07亿元拿下。但直到2020年10月，地块项目才举行开工奠基仪式，项目预计将于2026年竣工。

根据协议，该未建成的写字楼被分为A、B物业进行出售。物业A对价约为62.98亿元，物业B销售对价约为1.16亿元。交割后项目公司将不再为远洋集团附属公司，出售事项将为其获得所得款项净额预计约64.12亿元，将用作一般营运资金、偿还债务或投资事项。

仅按此次的交易对价算，除去成立基金的4亿美元（折合约人民币25.74亿元）来算，明进账的就超过38亿元。

在将重资产套现优化财务报表的同时，远洋还可以获得基金托管收入，公告提及，预计于9年期间内，远洋集团还将因出售事项累计获得收益约13.15亿元。

同日，远洋集团官方微信号也发布公告称，远洋集团联合数家国际投资人（包括全球主权财富基金与机构投资者），拟共同出资参与设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金，专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。

其中，远洋集团全资附属公司新耀环球有限公司担任保荐推荐合伙人，出资4亿美元；远洋持股49%的腾城有限公司担任特别有限合伙人，出资1美元；两名外部有限合伙人各出资4亿美元，预期另有一名外部有限合伙人认购出资2亿美元。

上述基金用于投资一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。有别于国内常见的确定投资组合的基金，该资金为半盲池型基金，即一部分资金用于上述腾挪特定项目——北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目，另一部分用于投资其他符合标准的项目。

具体来看，新成立的合伙企业的业务及目的包括通过物色、研究、磋商、作出、收购、持有、运营、变现及出售位于中国北京市中心地段的优质办公楼项目的投资，以实现长期资本增值。基金期限为完成交割日起计八年。

实际上，近几年，房地产金融已为房企发展业务多元化的重要途径。远洋在此方面早已有所布局。2011年，远洋就与私募巨头KKR合作成立了首只双GP房地产基金，投资中国房地产市场。

2013年2月，远洋资本成立，专注于从事另类资产管理的专业机构。其业务范围包括：不动产投资、私募股权投资、结构化投资、战略与创新投资，多年来，已形成了其“买入—修复—退出”的投资模式。

2016年，远洋地产更名为远洋集团，正式开启去地产、多元化布局之路。从一刻开始，远洋决心不再做单一的开发企业，开始向涵盖商业、资本、服务、营造五元业务多向发展的投融资集团转型。 同年，远洋集团董事局主席李明表示“未来公司销售规模有相当一部分会来自地产金融”。

2018年开始，远洋资本先后发起设立多支基金，涉及城市更新、物流、医疗健康、夹层投资等多个热点领域。同年，远洋集团也进行了与此次重资产套现类似的操作。12月，远洋与工银国际合资设立基金公司SOL Property Fund GP II Limited。而基金收购的首个项目，就是北京朝阳CBD核心区的远洋光华国际。

截至2020年末，远洋资本在管余额1062.82亿元，较上年末增长35.02%。其中，不动产投资、结构化投资、股权投资、投资顾问、战略及其他在管规模分别占比27.21%、35.32%、8.28%、18.93%和10.25%。

今年以来，远洋资本动作频频，不仅先后完成了对红星美凯龙旗下红星地产及旗下物流公司的收购。8月，远洋资本战投中国华融，成为主要股东。

10月12日，远洋资本还宣布，通过指定主体新沃投资成功收购新加坡大信商用信托管理70%股份，正式成为其控股股东。管理公司为大信商用信托的管理人，目前负责管理DRT投资组合中7个位于粤港澳大湾区的购物中心。大信商用信托的物业估值规模在三年内从约46亿人民币增加到约121亿人民币，是上市时的近3倍。

对于此次交易，远洋资本在公告中解释，中国境内的公募REITs尚未将商办物业纳入试点范围，新加坡REITs市场将为境内商办物业的证券化提供更多可能性。

同时，远洋资本从REITs投资者转身为管理者，将充分把握境内外REITs发展趋势，借助私募基金+上市REITs的双循环模式，积极推动重资产分离，降低重资产投资的集中风险。

简单来说，此交易除了打通海外资本市场，同本次公告的腾挪资产一般，都有利于帮助远洋逐渐实现商办重资产的退出，大幅提升不动产资产流动性。毕竟在住房市场遇冷的同时，国内商办市场虽在租金端有所回暖，但是大宗交易仍然低迷，风险犹存。

从远洋集团业务来看，其在商办资产方面规模庞大。截至2021年6月30日，远洋集团在建的商业地产项目总建筑面积约170万平方米，其中北京项目面积占比近70%， 以写字楼和零售物业为主。

在以基金平台推动流动性外，其对不动产的运营方向也有所细化。今年4月份，远洋将旗下不动产板块作为独立品牌推出，专门负责写字楼开发、写字楼运营、写字楼销售、产业地产、资产管理等业务。

而此次远洋的基金平台搭建完成后，除远洋资本担任基金的普通合伙人和基金管理人，负责基金日常运营和管理之外。远洋旗下两个板块也将共同参与，即远洋不动产担任项目开发管理人，远洋服务则为项目资产管理人。

联系当前的房地产行业面临的融资困难，去杠杆、维持现金流稳定成了房企生存与发展的首要命题，而资产腾挪套现、由重转轻的资产运营方式不失为一种稳健发展策略。