土地再迎巨变！国务院：允许存量集体建设用地入市交易！

1月6日，经由国务院同意，国务院办公厅印发《要素市场化配置综合改革试点总体方案》。明确进一步提高土地要素配置效率，对盘活存量用地、建立健全建设用地市场等方面作出要求。

其中提到，在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。

换句话说，宅基地如果符合规划，而且可以作为工业用地、居住用地等其他建设用地入市交易了。

这一规定极大地打破了政府垄断土地一级市场的现实，也把现行土地管理法中规定的农村集体经营性建设用地入市往前大大地推进了一步。因为尽管法律规定集体经营性建设用地可以入市，但很多地方并不存在“集体经营性建设用地”。

现在，不仅是集体经营性建设用地入市，建设用地也可以在符合规划的条件下放开入市，要素市场化大大提升了。

集体建设用地符合规划可以改变用途入市交易将大大激活农村集体建设用地市场，最大化农村集体建设用地价值，对实现农民土地财产权益、壮大农村集体经济都将起到不可估量的作用。

近期，有20多个城市和地区已经有集体经营性建设用地入市交易。

早在2004年，《土地管理法》规定，建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，如果是城市内集体所有的土地，必须在征收为国有土地后方可出让使用权。

2019年，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，此次《土地管理法》的修改重点，就是集中在集体经营性土地入市、土地征收、农村宅基地管理制度改革等方面。

2020年，国家发展改革委发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。文件提出，全面推开农村集体经营性建设用地直接入市，出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。

允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。

启动新一轮农村宅基地制度改革试点，参与试点的13个城市，为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。现已全面实施！

那么，集体经营性建设用地入市将带来哪些机遇?

1. 集体用地将成为开发商拿地的新途径

开发商可通过招拍挂、协议等多种方式参与集体用地的开发。由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节，同时地价款的支付时间、支付方式等可与村集体商议确定，这在一定程度上降低了拿地成本，形成开发商与村集体共赢的局面。

这种方式取得的土地，与之前单一的国有用地招拍挂土地出让市场形成竞争，有利于平抑当前过热的土地市场价格。

集体经营性建设用地入市后，开发商新增了一条拿地途径，为集体用地开发打下了基础，预计受益产业涉及长租公寓、康疗文旅类地产、工业、物流业等。

2. 集体用地将得到有效盘活

集体用地的所有者直接通过多种方式与开发商合作，集体经济组织及其成员均可直接享有集体经营性建设用地入市带来的土地增值收益，财产性收入得到有效增加，获得的收益也比以往要高。

集体经营性建设用地的出让、出租及其使用权的转让、互换或抵押等多项政策的放开，将极大提高集体经营性建设用地的流动性，促使原本闲置或低效的农村集体建设用地得到有效盘活。

3. 壮大农村集体经济, 形成新利益分配格局

原国有土地入市利益分配机制中, 政府通常采用“低征高卖”方式, 享受土地增值绝大部分收益, 现试行城乡经营性土地入市利益分配章程, 已明确到农村集体、个人以及国家方面。新的利益分配格局,形成了农村集体利益为主的土地利益分配规则。

4. 村集体和村民直接享有集体用地入市带来的收益

“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。