定了！未来5年，房地产行业发展方向！

来源：城市财经（作者子非鱼）、界面新闻、中指研究院等

二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

分析师认为，继十九大之后，二十大报告再次强调“房住不炒”，彰显政策定力，同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业政策定位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在十九大报告中，住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的，而此次二十大报告则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来五年“租购并举”的住房制度建设有望全面提速。现在来看，二者还没有并举，“购”重、“租”轻的局面仍然存在。二十大以后，上下行政管理的痛点将打通，住房的金融属性、资产属性全面弱化，民生属性全面凸显，加上各地积极争抢人口，租购并举的新制度将获得极大的进展。

01一个直接表述
二十大报告一个直接表述：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
这次对楼市的直接表述中，房住不炒依旧被提出。

这意味着，尽管今年以来，从中央到地方，各种托底楼市的措施频出，但中央对待房地产的宗旨没有改变。
不允许炒作。托底只是希望房地产回归正常，而不是过热，一旦过热，仍会收紧调控政策。
这一点，可以从苏州全面取消核心区限购后，立刻被收回的举动中一目了然。

今年以来，包括诸多核心城市在内，托市乐此不彼，其中有不少中心城市放开了限购，包括福州、南昌、沈阳等城市，其次东莞、佛山只保留了一丁点核心区域的限购，厦门只保留了岛内限购，岛外已经放开。
南京、苏州此前一度放开了外围区限购。在对中心区放松的操作中，南京显得更为精明，将社保要求降低至6个月，但允许一次性补缴。这样既保留了限购之名，但做到了放开之实。
但苏州在9月14日发布新规，放开了全市范围内的限购，非户籍人口购房不再有社保和纳税限制。
苏州虽然城市级别不高，不是副省级城市，只是个普通地级市。但是苏州是经济与人口上的巨人，GDP超2万亿，常住人口超1千万，是正宗的“双万”城市，在坊间还有中国最牛地级市的头衔加身，同时还是中国工业实力三巨头之一（另外两个是上海、深圳）。
这种城市居然全面放开了包括核心区在内的限购，影响非常大，所以第二天就被要求删文了。
当时本号就对此做过分析，苏州此举触碰了“房住不炒”的总基调。在这个总基调之下、小编预测是：
1、一线城市，不允许放开任何区域的限购。2、强二线城市，比如苏州、青岛、武汉、南京等这些城市，允许放开非核心区域，核心区域的限购必须保留，但限购的社保时间可以缩短至6个月。南京、合肥、青岛、苏州、济南、天津、东莞的社保要求都降到了6个月。3、强二线城市以下，可以全部放开限购。
02两个间接表述之实体经济
再看另外两个间接表述。
第一，建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。
第二，中心任务就是团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴。
这两段话可以放在一起分析。之所以说这两段话是对楼市的间接表述，通过这两段话的表述，可以看出，制造业和中国式现代化被提到了新高度，相比之下，房地产就得让位，或者重要性会逐渐下降。
第一段话，是在打造现代化产业体系中，将实体经济放在了重中之重。
环顾全球，没有一个国家是依靠房地产走上强国之路。十八世纪欧洲的工业革命，推动了欧洲多个国家走上了现代化强国之路，并拥有了对外殖民的力量。

所以，保持制造业比重基本稳定，被写进中国“十四五”规划中。在这种背景下，今年以来有重庆、广东、安徽、福建、浙江、湖南、四川、广西、内蒙古、上海、江苏、山东、湖北13个省市自治区，发布了稳定工业增长的措施。

03解读二十大报告：未来五年房地产行业将如何发展？
中国指数研究院：接下来房地产发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上

早在2016年底，中央经济工作会议就首次提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被写进十九大报告，过去几年，尽管房地产行业经历了震荡起伏，中央支持各地因城施策优化楼市调控政策，“房住不炒”始终是政策坚守底线。
此次二十大报告再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，彰显政策定力，同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业定位，接下来房地产发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上。

同时，也要看到，在实现全体人民住有所居的过程中，“增进民生福祉，提高人民生活品质”将成为政策发力点，未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善性住房需求释放仍有空间，特别是人民美好生活需要日益广泛，改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：未来五年“租购并举”的住房制度建设会全面提速

新时期住房工作的顶层思路非常清晰，就是“房住不炒”和“租购并举”，前者统揽住房工作全局，是全国上下开展行业和市场管理，创新管理模式和长效机制，推进新住房体系和制度建设的顶层指导；后者是我国进一步推进住房制度改革，探索房地产发展新模式，推进住房高质量发展的顶层设计。

现在来看，租购二者还没有并举，“购”重、“租”轻的局面仍然存在，也存在很多的问题和经验。比如，房价上涨预期及其实现，不利于培育长租；租赁经营相比商品房开发销售的盈利性较低；租赁在土地及房屋来源、融资来源上的缺陷；各地对租赁的供给及管理上还不够重视，政策执行效果还待提高；租赁权益，特别是在子女教育、社区认同感等方面，与买房相比差距较大；长租公寓在资本运作上的乱象等。而且，各地在重视程度上，也亟待提高。

去年下半年以来，国家在控制房价上涨、推进保租房筹集建设、降低新市民落户门槛、租赁可以落集体户等方面都迈出实质性的步伐。在相关主体合力推进下，未来五年租购并举的住房制度建设会全面提速。二十大以后，全面提升治理效能，全面加强住房的民生导向，由此，上下行政管理的痛点将打通，住房的金融属性、资产属性全面弱化，民生属性全面凸显，加上各地积极争抢人口，租购并举的新制度将获得极大的进展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：“租购并举”将会有创新内容推出

在十九大报告中，住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的，而此次二十大报告则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。如此对比，可以看出，在保民生的基础上，提品质将成为重要的内容。换而言之，住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。

随着房地产短期市场的稳定和矛盾的化解，十九大以来提及的“租购并举”工作会提速，同时也会有一些创新的内容和思路。比如，今年一些城市允许房东把个人房源纳入到保障性租赁住房供应体系，同时获得了购房的新资格，这就是把租购两个市场充分融会贯通、盘活存量激活增量的好做法和好模式。各地在促进租赁市场和购房市场的活跃度方面，会有一系列新改革和新举措。这也是相关地方政府、房企、市民等需要积极关注的内容，进而以高质量的模式，立足当下放眼长期，真正推进中国房地产业健康平稳发展。

当前的住房制度改革，会在过去五年供给侧结构性改革的角度上继续拓展，尤其是在分配层面会有重大创新。以住房租赁市场的改革来说，最近两年是深入贯彻落实“十四五”改革精神、加大房源供给的关键年。随着房源供给数量的增加，如何确保分配领域的更到位更科学，尤其是保障新市民、大学生、三孩家庭等群体的居住需求？这是改革必须回答的问题。同时在解决居住的过程中，如何提振品质和提高幸福感，这是“二十大”以后要重点研究和推进的工作。

植信投资研究院：新型城镇化将推动区域性住房需求提升

报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这意味着国内房地产市场已经从建立市场配置和政府保障相结合的住房制度往更多依靠市场化合理资源配置的方向转变。未来住房政策将从供需两侧发力，更好地满足刚性和改善性住房需求，合理有效增加住房供给，让全体人民住有所居。

报告还提出，要促进区域协调发展，深入实施新型城镇化战略。当前以城市群为主体构建的城镇格局已经基本构建完成，未来新型城镇化的发展将提升城市群和都市圈承载能力。重点城市群与核心城市已进入都市圈建设时代，流动人口已经成为城市人口增长的主要动力。

未来人口流动将呈现三个重要趋势：一，人口持续向东部沿海重点省份集聚；二，一线城市都市圈人口增速提升；三，中西部地区省会城市虹吸效应较为明显。由此，新型城镇化将推动区域性住房需求提升。