超250亿！华润置地有大动作！
来源：财经天下周刊、界面新闻
面对行业调整的考验，华润置地正在加快推动商业地产的资产证券化探索。
近日，据华润置地官微消息显示，10月25日，华润置地成功发行“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS）”，成为市场第一单10年期CMBS。相比之下，其他公司普遍都是每3年重定价拆期CMBS。
CMBS属于ABS（资产支持证券）的一种，是以商业物业租金为底层资产的融资工具。这种模式下，企业得以商业存量物业为底层资产，发行以物业未来收入作为还本付息保障的证券。
最近两年，受国内房地产融资环境的收紧，不少房企们纷纷谋求资产证券化的创新和突破，CMBS或类REIST的融资工具变得越来越流行，更是成为华润置地、保利等房企的重要融资渠道之一。
获批发行8单资产证券化产品据悉，牵头华润置地上述专项计划的管理人和牵头销售机构为中信证券，发行规模为30.01亿元。其中优先档30亿元，AAA评级，预计到期日为2040年8月26日，每半年付息，固定摊还本金，发行利率为4%。
而对于CMBS产品来说，决定一个项目发行规模的是底层资产的现金流收入与资产估值。穿透上述专项计划来看，其标的物业为“石家庄万象城”，该项目开业四年，位于石家庄市桥西区，项目建筑面积达18万平方米。
除了CMBS外，华润置地也在不断进行类REITs的积极探索。不久前的10月21日，华润置地将商业项目清河万象汇，也摆上了资产证券化的货架，进一步提升运营效率。
就发行规模来说，华润置地已成为商业地产资产证券化的重要参与方。
据媒体不完全统计，华润置地已累计获批8单商业地产资产证券化产品，总发行规模约251.82亿元。其此前发行的产品有，20.8亿元的华润置地万象1期资产支持专项计划、30亿元北京华润大厦资产支持专项计划、21亿元的沈阳铁西万象汇资产支持专项计划等等。
华润置地青睐CMBS或类REITs的融资工具，有着一定的市场环境影响。受国内房地产融资环境影响，CMBS和类REITs成为最为常见的证券化融资工具。相比一般的融资产品，它们有着融资期限长、限制较少和融资利率较低等优点。
尤其对那些手中握有优质商业项目的企业而言，资产证券化的融资优势更加明显了。对于持有重资产的企业来说，巨量资金沉淀、漫长回报周期和回报率低，一直是发展商业地产的棘手难题，仅一个商业项目，就会涉及到“投、融、管、退”四个环节。
而CMBS则建立了一套风险隔离的机制，通过将资金以归集到信托或者债券的方式，将资产的收益与风险匹配给不同的环节和机构，一旦发生违约，底层资产也将作为抵押资产，转移给投资者。
如今，保利发展、华润置地、金地集团以及龙湖、碧桂园、万科房企纷纷推动CMBS、类REITS等产品的融资计划。据赢商网统计信息显示，2022上半年商业地产 CMBS/CMBN 发行规模小幅增长，资产类型仍以零售、办公物业为主，且集中在一二线城市，总占比超80%。类REITs中，零售、办公物业为底层资产的产品则发行了2 只，发行规模合计 33.5 亿元。
门槛和挑战并不低商业资产证券化，已经成为华润置地未来重要的发展方向。早在2020年11月，华润置地便开始试水资产证券化，以成都万象城为基础资产，在深交所成功发行资产支持专项计划。
而在近几年，华润置地一直在加强布局自身的商业运营项目及管理经验。数据显示，今年上半年，华润置地的购物中心租金收入约为61.9亿元，截至2022年6月30日，购物中心在营项目74个；写字楼在营项目24个。
CMBS的推出让华润置地的商业项目看到了退出的路径。华润置地管理层曾在2021年业绩会上透露，公司在年内针对重庆万象城、上海万象城、深圳华润大厦发行CMBS时，已能按照评估值的65%-70%去落实。且在管理层眼里，这三个资产在公司内部来说“还不是最好的资产，是属于中间的资产”。
但作为一个新型的工资工具，CMBS或类REITS 还有很多问题需要理顺。一般而言，资本方或者投资者往往会有相应的回报率要求，这也就意味着，CMBS和类REITS的发行仍然是相对有门槛的。
方正证券指出，CMBS和类REITs一样都要求商业物业的空置率低、租户履约能力强、租金持续稳定，但CMBS不用出表，因此无需成立有限合伙公司并完成股权交割等事项，因此较类REITs 发行更加方便快捷。
以北京清河万象汇此番按例进行股权交割推测，华润置地以北京清河万象汇为底层资产进行的资产证券化融资产品应该为类REITs。
这也是有例可循的。今年6月，华润置地作价20.8亿元将杭州萧山万象汇转让予中信证券，并以此为资产发行类REITs项目，项目储架规模80亿元，首期发行规模20.8亿元，即“中信金石-华润置地万象1期资产支持专项计划”，期限是3+2年，利率在3.43%-3.9%。
据界面新闻了解，CMBS和类REITs发行的期限都比较长，分别可以达到15-20年、10-15年。
华润置地是国内商业地产的领先者，在2019年成为继万达后第二家租金收入破百亿的国内房企。
富尚董事长、越秀房托独立董事陈晓欧此前也曾公开表示，目前国内商业地产市场还比较“混乱”，比如说产权的混乱。“产权的不清晰，造成商业地产资产证券化、REITs的混乱。另外市场的专业度也有待提升，但这些是属于黎明前的黑暗。”
房地产市场进入下半场后，随着资产证券化进程的不断推进，那些拥有大量持有型物业的企业，有望进一步在CMBS或者类REITs等资产证券化进程上做出更多探索。
